A multipropriedade (time sharing), originária da Europa, é um sistema amplamente utilizado no setor imobiliário turístico. No Brasil, ela foi regulamentada pelo Código Civil (alterado pela Lei nº 13.777/2018), que define regras claras para esse regime de condomínio temporal.
Conceito e Características (Art. 1.358-C)
A multipropriedade é um regime condominial em que cada proprietário adquire uma fração de tempo (mínimo de 7 dias por ano) para usufruir do imóvel com exclusividade. Diferente do condomínio tradicional, aqui o direito é sobre o uso temporário, não sobre a propriedade física indivisa.
“Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.”
Pontos-chave:
– O imóvel é indivisível (não pode ser dividido ou extinto via ação judicial – Art. 1.358-D).
– Inclui instalações, equipamentos e mobiliário (ex.: piscina, móveis).
“I – é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio;
II – inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo.”
– Cada fração de tempo também é indivisível (Art. 1.358-E).
Tipos de Períodos de Uso (Art. 1.358-E, §1º)
“Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível.
§1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser:
I – fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;
II – flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou
III – misto, combinando os sistemas fixo e flutuante.”
O proprietário pode optar por:
– Período fixo: Mesmas datas anuais (ex.: sempre na 1ª semana de janeiro).
– Período flutuante: Datas variáveis, definidas por sorteio ou rodízio.
– Período misto: Combinação dos dois sistemas.
Direitos do Multiproprietário (Art. 1.358-I)
“Art. 1.358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:
I – usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário;
II – ceder a fração de tempo em locação ou comodato;
III – alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador;
IV – participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em:
a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel;
b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício.”
– Usufruto exclusivo do imóvel durante seu período contratado.
– Alugar ou ceder a fração a terceiros (locação/comodato).
– Vender ou onerar a fração (com comunicação ao administrador).
– Votar em assembleias do condomínio, com peso proporcional à fração de tempo.
Obrigações do Multiproprietário (Art. 1.358-J)
– Pagar taxas condominiais, mesmo sem usar o imóvel.
– Indenizar danos causados por si ou seus convidados.
– Manter o imóvel limpo e conservado.
– Desocupar no prazo estipulado (sob pena de multa diária).
– Permitir reparos urgentes.
Regras de Responsabilidade (Art. 1.358-J, §2º)
– Desgaste normal: Custos divididos entre todos.
– Danos por uso inadequado: Responsabilidade exclusiva do causador.
Como se Adquire uma Multipropriedade? (Art. 1.358-F)
A multipropriedade é instituída por:
– Contrato registrado em cartório de imóveis.
– Testamento (em casos de herança).
A convenção deve detalhar:
– Regras de uso, manutenção e limites de ocupação.
– Fundo de reserva para reparos.
Proteção ao Consumidor e Riscos
Apesar da flexibilidade, é essencial analisar:
– Cláusulas abusivas na convenção (ex.: multas excessivas).
– Estabilidade do empreendimento (evite frações em imóveis sem liquidez).
CONCLUSÃO
A multipropriedade é uma opção interessante para quem busca imóveis turísticos sem custos integrais, mas exige atenção aos detalhes contratuais. Se você está considerando adquirir uma fração ou enfrenta conflitos nesse regime, consulte um advogado especializado em direito imobiliário para orientação personalizada.
De: Rinaldo Edson de Oliveira